전세 월세 계약 체크리스트 (사기 피해 방지)

전세 월세 계약 체크리스트 (사기 피해 방지)

전세와 월세를 계약할 때 미리 무엇을 체크해야 할지 생각해 두지 않으면 계약 후에 피해를 입기 쉽다. 특히 요즘 전세사기로 피해와 관련된 뉴스도 심심찮게 나오는 만큼 반드시 체크리스트를 확인하고 계약에 임해야 한다. 

 

이번 포스팅에서는 전세 및 월세 계약 관련 체크리스트를 정리해 보았다. 전세 계약 전과 후, 그리고 거주할 주택의 거실, 방, 주방, 욕실, 화장실 등 여러 가지로 구분하여 정리해 보았다. 꼼꼼하게 확인하고 불미스러운 피해를 미연에 방지해 봐야겠다.

 

목차 1. 전세 계약 전 체크리스트   1.1. 주변 매매가, 전세가 확인   1.2. 주택 임대차 표준 계약서   1.3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인   1.4. 임대인의 세금 체납 여부 확인   1.5. 선순위 보증금 확인 2. 전세 계약 후 체크리스트   2.1. 임대차 신고   2.2. 전입신고   2.3. 전세보증금 반환보증 가입 3. 거실 체크리스트 4. 방 체크리스트 5. 주방 체크리스트 6. 욕실, 화장실 체크리스트 7. 기타 체크리스트 8. 전세 계약 시 특약사항

 

1. 전세 계약 전 체크리스트

전세사기 피해가 심각해지는 요즘 국토교통부 장관 원희룡이 직접 전세계약 관련 체크리스트를 만들어 배포하도록 지시했다. 그 체크리스트를 한번 정리해 보았다.

 

  1.1. 주변 매매가, 전세가 확인

인근의 부동산 공인중개사를 방문하는 것은 물론 인터넷을 통해서도 주변의 매매가와 전세가를 확인하고 비교해 보아야 한다.

 

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보(스마트폰 앱)
• 한국부동산원 부동산테크
• 시세정보업체: 네이버, 직방 등

 

아래의 링크를 클릭하면 확인 가능하다.

 

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http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

https://rtech.or.kr/main/main.do

부동산테크

 

  1.2. 주택 임대차 표준 계약서

공인중개사에 주택 임대차 표준 계약서를 사용하도록 반드시 요청해야 한다. 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전에 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금을 보호하기 위한 정보를 제공할 수 있기 때문이다. 전세 피해를 예방하기 위한 기본이다.

 

주택 임대차 표준 계약서는 아래의 링크에서 다운로드할 수 있다.

 

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=T42FkJJMgyN2q6ncrdLdtCyhjqH9pQnJJ1lFpwcFyjCnSphNpjYL!607781296!-151139096

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

  1.3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인

전세 보증금 등의 피해가 실제로 발생할 때 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제된다. 즉 자신이 돌려받아야 할 보증금보다 근저당권 등 순위가 우선하는 채권이 있는지 확인해야 실제로 돌려받을 수 있는 보증금이 얼마인지 가늠할 수 있다.

 

해당 주택의 등기부등본을 발급받고 [을구]에서 근저당 및 전세권을 확인할 수 있다. 등기부등본은 등기소, 인터넷등기소, 무인민원발급기에서 발급할 수 있다.

 

인터넷을 통한 등기부등본 발급은 아래의 링크를 참고하자.

 

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http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

  1.4. 임대인의 세금 체납 여부 확인

근저당권, 전세권과 더불어 임대인의 미납 세금도 보증금보다 우선 변제될 수 있다. 때문에 임대인의 세금 체납 정보도 미리 확인해야 자신이 추후에 돌려받을 수 있는 보증금의 규모를 정확히 파악할 수 있다.

 

• 국세 체납 정보: 세무서 발급
• 지방세 체납 정보: 주민센터 발급

 

세무서와 주민센터를 통해 임대인 본인이 아니더라도 세금 체납 정보를 확인할 수 있다. 홈택스 등 온라인 발급은 임대인이 직접 발급하는 경우에만 발급 가능하다.

 

  1.5. 선순위 보증금 확인

다수의 임차인이 존재하는 다가구주택은 자신보다 순위가 우선하는 보증금이 있을 수 있다. 때문에 다가구주택에 입주할 예정이라면 선순위 보증금의 규모도 반드시 확인해야 한다.

 

임대인 또는 임차인이 주민센터, 등기소에 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받을 수 있다. 단, 임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요하므로 임대인에게 직접 요구해야 한다.

 

 

2. 전세 계약 후 체크리스트

  2.1. 임대차 신고

전세보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차계약은 신고가 법적 의무이다. 계약 신고를 함으로써 확정일자가 부여되어야 우선변제권을 획득할 수 있다.

 

임대차 신고는 온라인 및 관할 주민센터 방문을 통해 가능하다. 아래의 링크에 접속하면 온라인 신고를 할 수 있다.

 

https://rtms.molit.go.kr/index.do

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

  2.2. 전입신고

전입신고 또한 법적 의무로 전입신고를 해야 보증금을 보호받을 수 있다. 참고로 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고하지 않으면 과태료 최대 5만 원이 부과될 수 있다.

 

관할 주민센터 방문 혹은 정부24 홈페이지에서 전입신고를 할 수 있다. 아래에 정부24 홈페이지의 링크를 걸어두었다.

 

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https://www.gov.kr/portal/main

정부서비스 | 정부24

 

  2.3. 전세보증금 반환보증 가입

전세가격이 하락하는 등 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환받을 수 있다. 주택도시보증공사 기준으로 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능하다.

 

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입할 수 있다.

 

 

3. 거실 체크리스트

• 거실 창의 방향: 남향 혹은 남동향, 남서향인지
  • 남향은 아침에 해가 일찍 들어오고 자외선 지수가 가장 높은 시간이 되기 전에 햇빛이 걷힘
  • 동향은 남향보다 해가 더 일찍 들어오지만 오후에 볕이 일찍 걷힘
  • 불을 끄고 자연채광 상태의 집의 밝기를 확인할 것
• 누수 흔적: 천장, 벽, 장판 아래쪽 곰팡이
• 수압: 수도를 직접 틀어보기
• 배수: 물이 잘 빠지는지 확인
• 방충망, 방범창 상태
• 환기가 잘 되는 구조인지 확인
  • 타워형 아파트가 비교적 통풍이 잘 안 됨
  • 타워형 중에서도 A타입은 B, C타입보다는 통풍이 잘 되는 편
• 창문이 잘 열리는지 확인
  • 여닫이가 잘 되는지
  • 저절로 열리지는 않는지
  • 창문의 틈이 잘 맞는지
  • 소음, 유입되는 먼지량의 정도

 

4. 방 체크리스트

• 누수 흔적: 천장, 벽, 장판 아래쪽 곰팡이
• 옷장 등 가구가 들어갈 수 있는지 높이, 폭 재보기
• 방충망, 방범창 상태
• 환기가 잘 되는 구조인지 확인
• 창문이 잘 열리는지 확인

 

5. 주방 체크리스트

• 냉장고를 놓을 공간이 충분한지 확인
  • 김치냉장고까지 두 개를 사용하는 경우가 많은데 공간이 부족할 수 있음
• 환기가 잘 되는 구조인지 확인
  • 가스레인지, 인덕션 위 후드가 잘 작동하는지 등
  • 오래된 집의 경우 이웃집의 음식 냄새가 넘어오기도 함
• 싱크대 상태
  • 수전의 넓이가 충분한지 등

 

6. 욕실, 화장실 체크리스트

• 수압, 배수
• 욕실의 변기, 샤워기의 상태
  • 변기, 샤워기 등이 노후되어 추가 공사비용이 드는 경우가 많음
• 방충망, 방범창 상태

 

7. 기타 체크리스트

• 세탁기 공간
  • 건조기까지 세탁기 위로 쌓을 경우 대략적인 높이를 확인해야 함
• 빨래를 널어놓을 공간이 있는지 확인
• 생활용품 수납공간 규모
  • 별도의 서비스 공간이 있는지 등
• 주차장 규모
  • 의외로 주차 공간이 충분하지 않아 매월 추가 비용이 발생하는 경우가 많음
• 집 주변 치안 상태
  • 저녁, 늦은 밤에도 방문하여 주변 환경을 살펴보아야 함
• 집 주변 공원, 놀이터
• 학교, 유치원까지의 거리, 이동 방법
  • 어린 자녀가 있는 경우 큰 찻길을 건너야 한다면 위험할 수 있음
• 집 주변 대형마트
• 집 주변 병원
  • 연세가 많으신 부모님이나 어린아이들이 있는 경우 특히 중요함
• 지하철역은 어떻게 갈 수 있는지 확인
• 엘리베이터가 있는지 확인
  • 엘리베이터가 있는 주택이 이사비용도 저렴함
• 난방
  • 보일러가 잘 작동하는지, 노후되지는 않았는지 확인
  • 보일러가 집 안에 있는지 밖에 있는지 확인
  • 온수가 잘 나오는지 확인
  • 빌라의 경우 도시가스인지 LPG가스인지 확인
• 벽을 두드려보고 합판인지 불법 증축인지 개조인지 확인
• 위층 집에 방문하여 어린이용 자전거, 킥보드 등이 있는지 확인(층간소음 관련)

 

 

8. 전세 계약 시 특약사항

전세 계약을 할 때 넣어야 할 특약사항을 두 가지 정리해 보았다.

 

"전세대출이 거절된다면 임대인은 임차인의 계약금을 돌려준다."

 

위의 특약사항은 계약 이후 잔금 납부 이전에 대출 거절로 인해서 잔금을 내지 못하는 경우, 이미 납입한 계약금을 돌려받지 못하는 상황을 방지하는 특약사항이다.

 

"임차인이 입주하는 당일에 근저당이 설졍되면 계약은 무효로 한다."

 

위의 특약사항은 요즘 유행하는 전세사기와 관련된 것이다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력을 갖추는데 문제는 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날에 대항력의 효과가 발생한다는 점이다. 이를 이용하여 전입신고와 확정일자를 받은 당일에 근저당을 설정하여 대항력 순위를 뒤로 밀리게 하는 전세사기가 유행이다. 하지만 위의 특약사항을 계약에 추가하면 이러한 사기를 방지할 수 있다.

 

 

 

이상으로 전세 계약 전후 주의사항 및 각종 체크리스트를 살펴보았다. 계약 당시에는 사소한 부분이라도 막상 직접 살아보면 불편한 점들이 많다. 삶의 질과 직결되는 문제인 만큼 각자 상황에 맞게 중요한 점이 무엇인지 한번 진지하게 고민해 보아야겠다.

 

 

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