부동산 법인 설립 시 주의사항
고액의 빌딩, 상가를 법인 명의로 매입하는 경우를 보신 적이 있으실 겁니다. 개인 부동산 투자는 잘 아시더라도 법인의 자격으로 부동산을 투자하는 것은 다소 생소하게 느껴지시는 분들도 많을 텐데요. 법인을 잘 활용만 한다면 세금 측면에서 특히 다양한 혜택을 받으실 수 있습니다.
그렇다면 부동산 법인 설립 시 장점, 단점, 세금 혜택이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.
부동산 법인 투자의 장점
부동산 법인은 대체로 개인이 100% 주주인 1인 법인으로 운영되는 경우가 많습니다. 혹은 가족을 주주로 넣어서 가족 법인의 형태로 운영하기도 합니다. 이러한 방식으로 부동산 법인을 운영하면 상속, 증여 등 세금에서 유리한 혜택을 받을 수 있습니다. 그렇다면 부동산 투자의 측면에서 또 어떤 장점이 있는지 알아보겠습니다.
1. 양도차익에 대한 세부담을 낮출 수 있다.
가장 큰 장점 중 하나로는 부동산 투자 시 양도차익에 대한 세부담을 낮출 수 있다는 점입니다. 개인이 부동산을 양도하면 양도소득세를 부담해야 하고, 과세표준에 따라 최대 42%까지 꽤 큰 세금을 부담해야 합니다. 양도소득세의 과세표준은 매우 촘촘해서 양도차익이 5억 원만 초과해도 42%의 세금을 납부하셔야 합니다.
그러나 법인으로서는 양도소득세가 별도로 없습니다. 대신 영업이익에 따른 법인세를 납부하는데요. 양도차익이 2억 원 미만이면 10%, 2억 원 이상 200억 원 미만이면 20% 정도의 세율만 부담하시게 됩니다.
개인 주택 양도세의 기본세율은 다음과 같습니다.
- 과세표준 1,400만 원 이하: 6%
- 과세표준 5,000만 원 이하: 15% (누진공제액 126만 원)
- 과세표준 8,800만 원 이하: 24% (누진공제액 576만 원)
- 과세표준 1.5억 원 이하: 35% (누진공제액 1,544만 원)
- 과세표준 3억 원 이하: 38% (누진공제액 1,994만 원)
- 과세표준 5억 원 이하: 40% (누진공제액 2,594만 원)
- 과세표준 10억 원 이하: 42% (누진공제액 3,594만 원)
- 과세표준 10억 원 초과: 45% (누진공제액 6,594만 원)
반면 2023년 법인세 개편 기준 법인세율은 다음과 같습니다.
- 소득 2억 이하: 9%
- 소득 200억 이하: 19%
- 소득 3,000억 이하: 21%
개인 부동산 투자 시 장기보유특별공제를 받을 수 있지 않느냐는 분들도 계실 수 있습니다. 1가구 1 주택 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있기도 합니다. 하지만 비주택 투자 시에는 양도세 비과세 요건을 적용받을 수 없습니다. 장기보유특별공제를 받는다고 해도 경우에 따라서는 법인 투자보다 세율이 높을 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
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2. 부의 이전이 용이하다.
부동산 투자 외에도 법인을 활용하면 부의 이전이 용이한 측면이 있습니다. 예를 들어 부모님이 자식에게 돈을 주는 상황이라면, 부모님이 법인에게 돈을 빌려주고 자식이 법인으로부터 돈을 빌리는 방식을 생각해 볼 수 있습니다. 이렇게 하면 증여세를 절세할 수 있습니다. 단, 법인은 부모님에게 이자비용을 납부하고 자식은 법인에게 이자비용을 지급해야 합니다.
또는 법인을 활용해서 부동산을 매입하고 자녀에게 배당금을 지급하거나 주식을 이전하는 방식도 생각해 볼 수 있겠습니다.
3. 단기 매매를 할 경우 세율이 낮다.
2년 이하의 단기 매매를 하는 경우에 개인은 양도소득세율 40~70%를 부담하시게 됩니다. 반면 법인은 법인세와 더불어 영업이익을 개인에게 귀속하기 위해 납부하는 종합소득세만 부담하시면 됩니다. 그렇기 때문에 절세에 유리한 측면이 있습니다.
| 보유기간 | 개인 | 법인 | |
| 주택 | 비주택 | ||
| 1년 이하 | 70% | 50% | 법인세율 + 20% |
| 1~2년 | 60% | 40% | |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | ||
4. 비용처리에 대한 법인사업자 혜택을 받을 수 있다.
법인사업자가 부동산을 매입하고 처분하는 것을 예시로 들어보겠습니다. 이러한 경우에 법인사업자는 인건비, 사무실 및 차량 유지비 등의 일반관리비에서도 법인세 과세 표준 계산 시 차감을 받는 것이 가능합니다. 더불어 대출 관련 이자비용도 과세표준에서 차감하는 방식으로 계산되기 때문에 세율뿐만 아니라 과세표준의 측면에서도 비용처리와 관련해서 유리한 면이 많습니다.
5. 자금 조달이 용이하다.
대출 한도의 측면에서 개인보다 법인이 유리한 면이 있습니다. 매출 실적이 아예 없는 신설 법인이라도 제2금융권 등을 통하면 투자 예정인 부동산 평가액의 약 70%에 달하는 대출 한도가 가능한 경우가 더러 있습니다. 개인보다 10% p 더 높은 LTV가 적용되는 것이 보통입니다.
6. 주택 수를 분산시킬 수 있다.
아시다시피 얼마 전까지만 해도 다주택자에 대한 보유세, 양도세 중과가 크게 적용되었습니다. 앞으로도 비슷한 상황이 언제 벌어져도 이상하지 않은데요. 법인과 분산해서 주택을 보유하게 되면 개인의 세금이 줄어드는 효과가 있습니다. 단, 주의해야 할 점은 법인의 보유세율이 더 높은 경우도 있기 때문에 정확하게 계산을 해 보셔야 하는 부분입니다.
부동산 법인 투자의 단점
1. 법인 본점 위치에 따라 취득세를 중과받을 수 있다.
법인의 주택 취득세는 12%로 개인이 주택을 네 채 이상 취득하고 있는 최고 세율이 적용됩니다. 비주택의 경우에도 동일한 세율이 적용되는데요. 수도권 과밀억제권역이 본점인 경우에는 취득세 중과를 받을 위험이 있습니다.
| 구분 | 수량 | 개인 | 법인 | |
| 비 규제지역 | 규제지역 | |||
| 주택 | 1주택 | 1~3% | 1~3% | 12% |
| 2주택 | 1~3% | 8% | 12% | |
| 3주택 | 8% | 12% | 12% | |
| 4주택 이상 | 12% | 12% | 12% | |
| 공시가 1억 이하 주택 | 1% | 1% | 1% | |
| 비주택 | 개수 무관 | 4% | 4% | 4% |
2. 세입자를 구하기 어려울 수 있다.
법인의 자격으로 주택에 투자를 하면 임대인의 입장에서는 집에 들어가기가 꺼려지는 면이 있습니다. 뿐만 아니라 임대인이 법인인 경우에는 세입자의 전세자금대출 상품 가입도 제한적입니다.
3. 고정 비용이 발생한다.
법인 사무실을 임차하게 되면 임차비용뿐만 아니라 복식부기 회계장부를 만들기 위한 월 기장료, 그리고 법인세 납부 시 세무결산 조정료 등의 고정비용을 부담해야 합니다. 법인 설립 때는 물론이고 법인을 계속해서 유지하기 위해 발생하는 비용인 셈입니다.
4. 장기 투자에 불리하다.
개인 명의로 투자하는 경우에는 다들 아시다시피 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다. 하지만 법인의 경우에는 장기 보유를 한다고 해서 공제받는 금액이 생기는 것이 아닙니다. 때문에 세율이 개인보다 높아지게 될 수 있습니다.
5. 개인보다 세금을 더 납부할 수 있다.
법인의 자격으로 부동산 투자를 하는 것은 절세에 도움이 되는 면도 있지만, 경우에 따라서는 개인보다 세금을 더 내게 되는 상황이 있을 수 있습니다. 예를 들어 개인의 경우에는 양도소득세만 납부한다면 양도차익이 개인에게 귀속되는데요. 법인의 소득은 개인이 아닌 법인에게 귀속됩니다. 그렇기 때문에 개인이 법인의 소득을 이전받기 위해서는 배당, 상여, 급여, 퇴직금 등을 활용해야 하는 번거로움이 있습니다.
이때 배당은 배당수익에 따라 분리과세 또는 종합과세가 이루어지며, 상여 또는 급여는 근로소득으로 종합소득세를 납부해야 합니다. 퇴직금의 경우에는 퇴직소득세를 별도로 납부해야합니다. 꽤 복잡한 과정이 필요하고 정확하게 계산을 해야 법인과 개인 중 어느 것이 부동산 투자에 유리한지 알 수 있겠습니다.
배당왕, 배당귀족주 특징 요약 정리 (2023년 목록)
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