실거주 의무 폐지 3년 유예?

실거주 의무 폐지 3년 유예?

분양가 상한제 적용을 받는 아파트, 실거주 의무 제도가 3년 동안 유예될 가능성이 높아졌습니다. 실거주 의무는 분양권 청약을 받았음에도 대금을 감당하기 어려운 분들에게 더욱 힘든 제도인데요. 최근 부동산 시장은 물론이고 청약 시장이 다소 침체되면서 민주당에서 실거주 의무 제도를 3년 정도 유예하자는 안을 제안했습니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 이야기인지 한번 짚어보겠습니다.

 

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실거주 의무란?

실거주 의무란 아파트를 분양받은 경우 최초 입주가능일로부터 5년 이내의 범위로 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 하는 의무입니다. 이 실거주 의무는 문재인 정부 당시, 2021년 갭투자 등의 투기를 억제하기 위해 도입된 제도인데요. 현재 전국적으로 약 76개 단지 5만 여 가구가 이러한 실거주 의무 대상 가구입니다.

 

주택법 제57조의2

 

대표적으로 둔촌주공과 같은 분양가상한제 적용을 받은 아파트는 분양을 받은 사람이 실거주 의무로 최초 입주가능일에 바로 입주를 해야 하는 것인데요. 2023년 정부에서는 위축된 부동산 시장 상황을 개선하고자 1.3 대책을 발표하면서 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지를 시행했습니다. 하지만 법 개정 사항인 실거주 의무의 경우에는 민주당의 반대로 시행되지 못하고 있었습니다.

 

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실거주 의무 3년 유예

최근에는 실거주 의무 적용 시점이 현행 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일로부터 3년 이내'로 미루게 되는 안이 유력하게 거론되는 중입니다. 이른바 3년 유예 안은 민주당에서 처음 거론되었는데요. 당초 야당은 실거주 의무를 폐지하게 되면 갭 투자가 유발되고 투기 수요를 자극하게 된다고 해서 반대를 했습니다. 그런데 정부, 여당은 분양 시장 활성화를 목적으로 실거주 의무 폐지를 공헌했었는데요. 실거주 의무 폐지를 기대하는 이들이 많기 때문에 야당에서는 무조건적인 반대는 시장에 오히려 혼란을 준다고 판단해서 3년 유예로 입장을 정한 것으로 보입니다.

 

실거주 의무 3년 유예의 경우에는 전국 76개 단지, 약 4만 9657 가구가 적용을 받게 될 것으로 예상됩니다. 흔히들 역대 최대 개발사업이라고 하는 둔촌주공(올림픽파크포레온)에서만 1만 2천여 가구가 적용을 받습니다.

 

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전세 계약갱신청구권과 충돌 우려

실거주 의무가 3년 유예되면 세입자가 전세 갱신권 행사로 분쟁을 겪을 가능성이 생기게 됩니다. 주택입대차보호법상 세입자는 기존 계약 2년에 추가로 2년을 갱신 요구할 수 있는데요. 하지만 2+2 계약이 아니라 3년 만에 전셋집에서 나오는 경우라면, 세입자의 입장에서는 해당 집에 전세로 들어오는 장점이 꽤나 사라지는 셈입니다.

 

결론적으로 부동산 업계에서는 실거주 의무 자체를 아예 폐지하거나, 유예 기간을 전세권 갱신 만료 시점에 맞춰서 3년이 아닌 4년으로 조정해야 한다는 의견이 나오고 있는 상황입니다.