생각보다 많은 사람들이 불법건축물 이행강제금 등 때문에 피해를 보고 있다. 불법건축물이 무엇인지 정확히 알고 있어야 이러한 일을 방지할 수 있다. 이번 포스팅에서는 불법건축물 이행강제금과 불법건축물(위반건축물) 양성화 방법에 대해 정리해 보았다.
| 목차 1. 불법건축물(위반건축물) 적발 유형 1.1. 민원 1.2. 허가권자 현장 방문 1.3. 항공촬영 등 2. 이행강제금이란? 3. 불법건축물(위반건축물) 양성화 방법 3.1. 추인제도 3.2. 불법건축물(위반건축물) 양성화 기간 |
1. 불법건축물(위반건축물) 적발 유형
불법건축물(위반건축물)은 민원, 허가권자 현장 방문, 항공촬영 등 크게 세 가지 경로를 통해 적발될 수 있다.
1.1. 민원
민원 및 신고에 의한 적발은 불법건축물(위반건축물) 적발 건수의 대부분을 차지하고 있다. 보통 해당 건축물의 주변에 거주하거나 통행하는 사람들이 직접 민원을 넣어서 신고하는 경우가 많다. 신고를 받은 담당 공무원이 건축물을 확인하고 불법건축물(위반건축물)로 적발을 하게 된다.
1.2. 허가권자 현장 방문
민원이나 신고 없이 담당 공무원이 현장을 둘러보다가 직접 불법건축물(위반건축물)을 발견하는 경우도 있다. 단속의 강도가 약했던 과거와 달리 최근에는 신축건물 혹은 불법건축물(위반건축물)에 대한 조사를 철저히 하고 있다.
1.3. 항공촬영 등
위성 등 항공촬영으로 적발되는 경우도 간혹 있다. 정부에서는 수시로 위성을 이용하여 전국에 있는 건축물을 촬영하고, 이전의 위성사진과 비교하여 달라진 곳을 검토한다. 이 과정에서 불법건축물(위반건축물)이 적발되는 것이다.
2. 이행강제금이란?
특정 건축물이 불법건축물(위반건축물)인 것으로 드러나면 해당 건축물대장에 '위반건축물'로 기재된다. 어떠한 점이 위법한 부분인지 상세하게 기재되기 때문에 건축물대장 확인으로 불법건축물(위반건축물) 여부를 인지할 수 있다. 물론 적발되지 않은 경우라면 건축물대장에 표기도 되지 않는다.
불법건축물로 적발이 된 경우에는 시정을 할 수 있는 기간을 부여한다. 시정 기간이 지나도록 해당 건축물의 관리 주체가 시정을 하지 않는다면 이행강제금(강제이행금)이 부과된다. 이러한 이행강제금은 이전에는 최대 5회까지만 납부하면 됐지만, 2019년 4월 23일 이후 관련 법 개정으로 이행강제금의 납부 횟수에 제한이 없어졌다. 즉 해당 건축물의 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금이 계속 부과된다.
이행강제금은 1년에 통상 1~2회 부과되며 지자체에 따라 다르다. 이행강제금 금액은 공동주태 세대 면적 60㎡ 이하인 경우 1/2 범위 내에서 경감된다. 영리 목적 및 상습 위반인 경우에는 100% 가중된다.
3. 불법건축물(위반건축물) 양성화 방법
양성화 방법에는 크게 두 가지가 있다.
3.1. 추인제도
추인제도란 해당 건축물이 건축법령의 절차(허가 또는 신고)를 이행하지 않았더라도 현행 건축법령에 적합한 경우로서 건축물을 철거 후 다시 건축하는 실익보다 추인하는 실익이 큰 경우에 적용될 수 있다. 참고로 '추인'이란 어떤 행위를 미리 하고 그에 대한 승인은 나중에 받는 것을 뜻한다.
건축물은 신고, 허가, 착공, 사용승인의 과정을 거치는 것이 보통이다. 불법건축물(위반건축물)은 이러한 통상적인 과정을 거치지 않고 사용 중인 건축물이다. 추인제도란 승인에 필요한 절차를 추후에 거쳐 불법건축물을 합법적인 건축물로 양성화하는 제도인 것이다.
단, 추인제도로 양성화되더라도 이행강제금을 1회 납부해야 한다. 또한 추인제도는 추인인허가 시점의 법규를 기준으로 제반 법규의 범위 내에서 판단하여 적용된다.
현실적으로 따져봤을 때 추인제도를 위한 서류 준비가 어려운 경우가 많다. 구조안전확인서, 건축자재 납품 내역서, 단열 관련 서류 등을 제출해야 하는데, 건축 당시의 관련 업체들이 현재 영업을 하지 않는 경우도 많기 때문이다.
또한 조례에서 허용하는 건폐율과 용적률을 모두 소진한 경우, 또는 주차장법에서 필요로 하는 주차장이 확보가 되지 않는 경우 등 추인제도 적용 자체가 어려운 경우도 있다.
3.2. 불법건축물(위반건축물) 양성화 기간
통상 5~8년 사이에 한 번씩 시행하는 양성화 기간 중에 불법건축물을 양성화하는 방법이다. 2014년 1월 17일부터 1년간 특별법에 의거 시행된 것이 최근 사례로, 경기도 내 3,141채의 불법건축물이 승인을 받고 양성화되었다.
불법건축물 양성화 기간의 목적은 서민들의 주거안정과 재산권 보호이다. 이 기간 동안 불법건축물(위반건축물) 소유자들은 관련 서류를 제출한 후 건축위원회의 심의를 거쳐 신고일로부터 30일 내에 사용승인서를 발급받아야 한다.
기간 내 양성화 승인 대상 건축물은 아래와 같다.
- 전용면적 국민주택규모(85㎡) 이하인 공동주택
- 연면적 165㎡ 이하 단독주택
- 연면적 330㎡ 이하 다가구주택
주의해야 할 점은 조례에서 허용하는 건폐율과 용적률을 모두 소진한 건축물은 양성화 자체가 불가능하다는 점이다. 이러한 경우에는 양성화 자체가 불가능하므로 철거를 진행해야 할 수 있다.
지금까지 불법건축물(위반건축물) 이행강제금과 양성화 방법에 대해 살펴보았다. 불법건축물 등재로 재산상 많은 불이익을 받고 있는 경우라면 양성화 특별법에 미리 대비하거나 추인 제도를 알아보는 것이 좋겠다.
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